賃貸住宅のトラブルの4割を占めるのが「原状回復」

2023年に公表された全国の消費生活センター等に寄せられた賃貸住宅のトラブル相談の内訳では、「原状回復」に関する相談が一番多くなっています。

賃貸住宅関連の相談は、毎年3万件以上寄せられているとのことですが、そのうち、約4割に当たる1万3,000～1万4,000件程度が、「原状回復」に関する相談です。

建物の賃貸借契約は長期間にわたるため、入居中に傷つけたものや汚れたものを「原状回復」する際に、借主と貸主のどちらが負担しなければならないのか、はっきりせずに、双方でトラブルに発展するケースが多く存在します。

「原状回復ガイドライン」とは

1998年に国土交通省より「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が公表され、その後、何度かの追加や改訂が行われ、現在のものとなっています。

「原状回復ガイドライン」の一番のポイントは、「原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と、定義されたことです。

要は、「普通に住んで自然にできる汚れや損傷は、入居者の責任ではありません」ということが明確に定義されたということです。

また、2020年4月1日には、「原状回復」にまつわる民法が改正されました。

これまでの「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」には、通常損耗（賃借物の通常の使用収益によって生じた損耗）及び経年変化はその対象に含まれていないと記載がされていましたが、民法には明文化されていませんでした。

今回の民法の改正によって、「借主の落ち度がない部分の修復については、原状回復義務を負う必要はない」ことが新たに明文化されたことによって、「原状回復ガイドライン」に、法的なお墨付きがついたわけです。

「原状回復ガイドライン」の考え方のまとめ

「原状回復ガイドライン」の考え方は、「原状回復」とは、「借主が借りた当時の状態に戻すことではない」ということです。

「借主の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、借主の故意・過失、善管注意義務（社会通念上要求される程度の注意を払って使用する義務、日頃の清掃なども善管注意義務に含まれるとされます）、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」というのが「原状回復」だということです。

貸主として、その点の認識をしっかりと持ちながら賃貸住宅を経営していかなければなりません。

経過年数を差引く必要がある

「原状回復ガイドライン」においては、仮に、借主が故意又は過失によって建物を壊してしまったとしても、建物は年々古くなっていくので、その古くなった分を差し引かなければならないとされています。

経年変化・通常損耗分は、既に借主は家賃として支払っているものだと解釈されます。

「原状回復ガイドライン」では、借主の負担については、建物や設備などの経過年数を考慮して、年数が多いほど、借主の負担割を減少させるようにしなければならないとされています。

経過年数による減価割合については、本来は個別に判断すべきですが、「ガイドライン」は、目安として、法人税法等による減価償却資産の考え方を採用することになっています。

以下、耐用年数の一例です。

■壁紙、クッションフロア、カーペット・・・6年

■エアコン、インターホン・・・6年

■洗面化粧台・・・15年

■畳表替、障子紙、襖紙・・・消耗品で経過年数は考慮しません

■フローリング・・・経過年数を考慮しません

■室内ドア・玄関ドア・扉・建具・・・建物本体の年数

経過年数の考慮が6年のカーペットであれば、3年で退去する場合は、入居者の負担は50％です。

このように入居時点を100％、経過年数が満了した時点を0％として、退去時の経過年数の比率から賃借人の負担率を割り出して負担額を算出することになります。

みなさんも一度、「原状回復ガイドライン」を一読してみてください。

要注意！賃貸物件も省エネ性能表示制度の対象になる

賃貸オーナー様に注目していただきたい新制度として、2024年4月からスタートした「省エネ性能表示制度」があります。 

この制度は今後、賃貸経営に欠かせない存在になりそうですが、オーナー様の認知があまり広がっていないようです。

本コラムでポイントをしっかり押さえましょう。

まず、この制度の目的は、専門知識のない消費者でも「省エネ性能で住宅や建築物を選べる環境を作ること」にあります。

制度の対象となるのは、2024年4月以降に建築確認申請が行われた以下の新築の住宅や建築物です。

・賃貸住宅

・分譲一戸建て

・分譲マンション

・貸事務所ビル、貸テナントビル　など

これらの対象物件では、以下の2通りの方法で借主や買主に対して省エネ性能を示すことが努力義務となります。

A：省エネ性能ラベル

B：エネルギー消費性能の評価書

これらの用途としては、Aについては広告や媒体掲載時に表示し、Bについては物件の契約時の説明資料として使用すると想定されています。

努力義務の対象には賃貸オーナー様も含まれる

次に確認したいのは、「省エネ性能表示制度」の努力義務を負うのは誰かということです。

この制度の努力義務の対象者は販売・賃貸事業者であり、これには売主、貸主、サブリース事業者なども含まれます。

つまり、アパートやマンションなどの賃貸オーナー様もこの制度の対象となるということです。

法人はもちろん、個人事業主のオーナー様も「反復継続的に賃貸を行っている」場合は努力義務が課せられます。

「省エネ性能表示制度」の実務に関しては、不動産会社や管理会社がサポートしてくれるケースが大半だと思われます。

しかし、努力義務を負うのはオーナー様自身であることを考慮すると、「他人事」ではなく、「自分事」として同制度に取り組むことが重要ではないでしょうか。

表示を行わないと勧告・公表・命令の可能性もある

では、この制度における努力義務とは、具体的にどのような意味なのでしょうか。

一般的に、努力義務とは「〜するよう努めなければならない」と表現されるようなルールであり、拘束力はそれほど強くありません。

しかし、国土交通省の公式サイトには、以下のような解説も見られます。

国土交通大臣は、販売・賃貸事業者が告示に従って表示していないと認めるときは、勧告･公表・命令をすることができます。

この文面を見る限り、「省エネ性能表示制度」における努力義務は、一般的なニュアンスよりも強制力があるように感じられます。

さらに、国土交通省では、勧告･公表・命令などの措置について、「制度の施行後当面は、（中略）社会的な影響が大きい場合を対象に運用する」と述べており、将来的に強制力が強まることも考えられます。

省エネ性能を示す方法は「ラベル」と「評価書」の2通りがある

先述の通り、省エネ性能を表示する方法には、「省エネ性能ラベル」と「エネルギー消費性能の評価書」の2種類があります。それぞれの内容を確認してみましょう。

まず、省エネ性能ラベルは、ポータルサイトやチラシなどの広告で使用するラベル画像です。

一方、エネルギー消費性能の評価書は、建築物の概要と省エネ性能評価をまとめた書面です。

さらに、省エネ性能ラベルの詳細を見ていきましょう。ラベルの構成要素は以下の通りです。

①エネルギー消費性能

②断熱性能

③目安光熱費

このうち①は、国が定める省エネ基準から「消費エネルギーをどれくらい削減できているか」を示す指標で、星の数で表されます。

また、②は、「熱の逃げにくさ」と「日射熱の入りやすさ」の観点から断熱性能を示す指標で、数字で表されます。

③は、電気やガスなどの年間消費量に燃料などの単価を掛け合わせて算出した、1年間の光熱費の目安です。

省エネ性能ラベルにはこの他、評価の方法（自己評価または第三者評価）、再生可能エネルギー設備の有無、ZEH（ゼッチ）水準に該当するかどうかなどが表記されます。

アパートやマンションなどを含む住宅系の省エネ性能ラベルには、「住戸用」と「住棟用」がありますが、集合住宅の場合、どちらかを表示していれば制度上の問題はありません。

省エネ性能の評価方法は「自己評価」と「第三者評価」がある

「省エネ性能ラベル」や「エネルギー消費性能の評価書」を作成するためには、対象の新築物件を客観的に評価する必要がありますが、その方法には以下の2通りがあります。

①自己評価

国が指定するWEBプログラム、もしくは使用基準に沿って評価する方法

②第三者評価

第三者評価機関に依頼して省エネ性能を評価する方法。既存の第三者評価にはBELS（ベルス）があり、評価を受けると専用のマークが表示できる

どちらの評価方法を選ぶべきかについては、不動産会社のアドバイスなどを参考にして決定するのが良いでしょう。

賃貸オーナー様がこの制度を積極活用した際のメリット

「省エネ性能表示制度」の開始により、余計な手間が増えたと感じるオーナー様もいらっしゃるかもしれません。しかし、この制度を上手く活用すれば、賃貸経営においてメリットを享受することができます。

メリットの一例としては、広告宣伝効果を高められることが挙げられます。

例えば、不動産ポータルサイトSUUMO（スーモ）に掲載された物件の問い合わせデータを分析すると、物件情報に「ZEH」や「省エネルギー」の表記がある物件は、表記がない物件に比べて1.8倍の問い合わせがありました（参照：全国賃貸住宅新聞 2024年6月3日付）。

この結果に基づくと、新築物件はもちろん、既存物件の広告でも省エネ性能の表示を積極的に取り入れることで、広告の反響を高める効果が期待できます。

また、第三者評価の BELSを選択した場合のメリットとして、同制度の評価書にZEHマークを表示することで、この評価書をZEH補助金の証明書類として活用することが可能です（ZEBも同様）。

特に、ZEHの補助金を活用して新築アパートやマンションを建てたいと考えているオーナー様には、「省エネ性能表示制度」をしっかり活用することをおすすめします。