原状回復ガイドラインのポイントとは！？

賃貸住宅のトラブルの4割を占めるのが「原状回復」

 

2023年に公表された全国の消費生活センター等に寄せられた賃貸住宅のトラブル相談の内訳では、「原状回復」に関する相談が一番多くなっています。

賃貸住宅関連の相談は、毎年3万件以上寄せられているとのことですが、そのうち、約4割に当たる1万3,000～1万4,000件程度が、「原状回復」に関する相談です。

建物の賃貸借契約は長期間にわたるため、入居中に傷つけたものや汚れたものを「原状回復」する際に、借主と貸主のどちらが負担しなければならないのか、はっきりせずに、双方でトラブルに発展するケースが多く存在します。

「原状回復ガイドライン」とは

 

1998年に国土交通省より「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が公表され、その後、何度かの追加や改訂が行われ、現在のものとなっています。

「原状回復ガイドライン」の一番のポイントは、「原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と、定義されたことです。

要は、「普通に住んで自然にできる汚れや損傷は、入居者の責任ではありません」ということが明確に定義されたということです。

また、2020年4月1日には、「原状回復」にまつわる民法が改正されました。

 

これまでの「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」には、通常損耗（賃借物の通常の使用収益によって生じた損耗）及び経年変化はその対象に含まれていないと記載がされていましたが、民法には明文化されていませんでした。

 

今回の民法の改正によって、「借主の落ち度がない部分の修復については、原状回復義務を負う必要はない」ことが新たに明文化されたことによって、「原状回復ガイドライン」に、法的なお墨付きがついたわけです。

 

「原状回復ガイドライン」の考え方のまとめ

 

「原状回復ガイドライン」の考え方は、「原状回復」とは、「借主が借りた当時の状態に戻すことではない」ということです。

「借主の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、借主の故意・過失、善管注意義務（社会通念上要求される程度の注意を払って使用する義務、日頃の清掃なども善管注意義務に含まれるとされます）、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」というのが「原状回復」だということです。

貸主として、その点の認識をしっかりと持ちながら賃貸住宅を経営していかなければなりません。

経過年数を差引く必要がある

 

「原状回復ガイドライン」においては、仮に、借主が故意又は過失によって建物を壊してしまったとしても、建物は年々古くなっていくので、その古くなった分を差し引かなければならないとされています。

経年変化・通常損耗分は、既に借主は家賃として支払っているものだと解釈されます。

「原状回復ガイドライン」では、借主の負担については、建物や設備などの経過年数を考慮して、年数が多いほど、借主の負担割を減少させるようにしなければならないとされています。

経過年数による減価割合については、本来は個別に判断すべきですが、「ガイドライン」は、目安として、法人税法等による減価償却資産の考え方を採用することになっています。

以下、耐用年数の一例です。

 

■壁紙、クッションフロア、カーペット・・・6年

■エアコン、インターホン・・・6年

■洗面化粧台・・・15年

■畳表替、障子紙、襖紙・・・消耗品で経過年数は考慮しません

■フローリング・・・経過年数を考慮しません

■室内ドア・玄関ドア・扉・建具・・・建物本体の年数

 

経過年数の考慮が6年のカーペットであれば、3年で退去する場合は、入居者の負担は50％です。

このように入居時点を100％、経過年数が満了した時点を0％として、退去時の経過年数の比率から賃借人の負担率を割り出して負担額を算出することになります。

みなさんも一度、「原状回復ガイドライン」を一読してみてください。